Medlemsvillkor för OBOS BBL

Version 1.0, gäller från 1 augusti 2020

Dessa medlemsvillkor gäller för medlemskap i OBOS BBL, Postboks 6666 St. Olavs Plass, 0129 Oslo, Norge med org.nr 937052766, nedan kallat OBOS. Rättigheter och skyldigheter kan också följa av tvingande lagstiftning enligt Boligbyggelagsloven eller Borettslagsloven, och sådan tvingande lagstiftning gäller alltid vid sidan av dessa medlemsvillkor.

1. Medlemskap i OBOS
1.1 OBOS är ett kooperativ som ägs gemensamt av medlemmarna. OBOS-medlemskap är tillgängligt i Norge och Sverige.

1.2 Fysiska personer, oavsett ålder, kan efter ansökan bli medlemmar i OBOS. Ingen privatperson kan ha mer än ett medlemskap i OBOS.

1.3 Juridiska personer (företag, organisationer m.m.) kan teckna ett eller flera medlemskap i OBOS efter särskilt motiverad ansökan. OBOS kan ange villkoren för sådant medlemskap och kan efter eget gottfinnande avslå en sådan ansökan.

1.4 Ansökan till OBOS kan göras på OBOS webbsidor, www.obos.no och www.obos.se, samt på andra ställen som OBOS tillhandahåller för ansökan. Medlemskapet påbörjas så snart betalningen har mottagits och OBOS bekräftar medlemskapet genom att utfärda ett digitalt, personligt medlemsbevis samt ange ett anciennitetsdatum (registreringsdatum) för medlemskapet. Om ett fysiskt medlemsbevis skickas ut (gäller enbart i Norge) kan OBOS ta ut en avgift. Vid beviljat medlemskap blir man andelsägare i OBOS.

1.5 OBOS kan endast avslå ansökan om medlemskap från privatpersoner om avslaget har sakliga skäl. Ett avslag ska anses ha sakliga skäl om den sökande saknar tillräcklig lokal anknytning till de länder där OBOS bedriver sin verksamhet eller om den sökande genom tidigare agerande anses vara olämplig som andelsägare i en bostadsrättsförening ansluten till OBOS.

1.6 I de fall då ansökan om medlemskap i OBOS avslås ska det inbetalda beloppet återbetalas. Avslag kan överklagas till OBOS årsstämma.

1.7 Medlemskap kan ges som gåva, eventuellt med förhandsbetald medlemsavgift.

1.8 Ett medlemskap är personligt och kan inte samägas av flera personer. En privatperson kan endast äga ett medlemskap.

1.9 För att kunna vara andelsägare i en bostad i en bostadsrättsförening som är ansluten till OBOS måste man vara OBOS-medlem. Om flera personer samäger en andel i en bostadsrättsförening måste samtliga samägare vara OBOS-medlemmar.

1.10 Om medlemmen äger en andel i en ansluten bostadsrättsförening blir OBOS-medlemskapet kopplat till denna andel tills andelen byter ägare. Detta gäller däremot inte om andelen överlåts till närstående i enlighet med kapitel 2 nedan, varvid både OBOS-medlemskapet och andelen i bostadsrättsföreningen ska överlåtas till den nya ägaren. I de fall då två eller fler medlemmar samäger en andel i en ansluten bostadsrättsförening är det endast det av samägarnas medlemskap som har längst medlemsanciennitet som anses kopplat till andelen i bostadsrättsföreningen. Om det kan bevisas att andelen i bostadsrättsföreningen förvärvades utan tillämpning av detta medlemskap ska medlemskapet med kortast anciennitet vid tidpunkten för förvärvet kopplas till andelen. När en privatperson i enlighet med punkt 8.2 nedan äger två bostäder i anslutna bostadsrättsföreningar ska medlemsancienniteten tillhöra den bostad som förvärvats med hjälp av medlemsancienniteten. Om ingen av bostäderna har förvärvats med hjälp av medlemsancienniteten ska medlemmen välja vilken av bostäderna medlemsancienniteten ska kopplas till.

1.11 Punkt 1.8 är inget hinder för att samägda medlemskap, som uppstod innan Boligbyggelagsloven av den 6 juni 2003 nr 38 trädde i kraft, upprätthålls till och med 2020-12-31. Efter detta datum ska medlemskap som samägs försättas i vilande tillstånd utan tillgång till förköpsrätt eller andra medlemsrättigheter till dess att OBOS har fått ett skriftligt meddelande undertecknat av samägarna med information om vilken av samägarna som personligen ska överta rättigheter och skyldigheter kopplade till medlemskapet, inklusive dess anciennitet. Samägandet anses ha upphört när OBOS har mottagit detta meddelande. Utövande av förköpsrätt, utnyttjande av anciennitet eller andra medlemsrättigheter grundade på medlemskap med flera ägare före ovan nämnda tidsfrist kräver godkännande från samtliga samägare. För eventuella OBOS-medlemskap som fortfarande samägs vid detta datum ska medlemskapet överlåtas till den av samägarna som bebor en andel i en ansluten bostadsrättsförening. Om ingen eller fler än en av samägarna bebor en andel i en ansluten bostadsrättsförening ska OBOS genomföra en bevittnad lottdragning mellan samägarna och överlåta medlemskapet till vinnaren. Samägare som enligt ovan nämnda regler inte får medlemskapet överlåtet till sig förlorar sina rättigheter till medlemskap och anses inte längre vara medlemmar eller andelsägare i OBOS. Denna punkt 1.11 upphör att gälla 2021-06-01 och avlägsnas efter detta datum utan ytterligare åtgärd eller förvarning.

2. Överlåtelse av medlemskap
2.1 Medlemskapet är personligt. Ett medlemskap kan inte överlåtas till andra utan godkännande från OBOS.

2.2 Undantag från kravet på godkännande från OBOS i 2.1 görs vid arv, bodelning efter separation/skilsmässa eller annan form av överlåtelse till medlemmens äkta maka/make, syskon, person som under de senaste två åren har tillhört medlemmens hushåll (sambo) eller person som övertar andelen enligt reglerna i Husstandsfellesskapsloven § 3, samt medlemmens eller dess äkta makas/makes släktingar i rakt upp- eller nedstigande led, inklusive fosterbarn i samma ställning som bröstarvinge. Vid sådan överlåtelse övertar mottagaren medlemskapets intjänade anciennitet, med en övre begränsning i form av mottagarens eget födelsedatum. Anknytningen måste kunna bevisas på begäran. I annat fall kan OBOS efter eget gottfinnande neka till att ge sitt godkännande.

2.3 För att ansöka om överlåtelse av medlemskap måste OBOS förvarnas skriftligen genom att formuläret för arv eller överlåtelse fylls i. Överlåtelsen av medlemskapet träder i kraft från och med det datum då överlåtelsen förs in i andelsägarförteckningen.

2.4 Om medlemmen äger en andel i en ansluten bostadsrättsförening kan OBOS-medlemskapet endast överlåtas tillsammans med andelen i bostadsrättsföreningen.

2.5 För medlemmar som är andelsägare i en bostadsrättsförening ansluten till OBOS där denna bostad har förvärvats med hjälp av ancienniteten ska OBOS-medlemskapet normalt medfölja andelen i bostadsrättsföreningen vid överlåtelse av bostad till närstående person. Den nya ägaren ska då överta medlemskapet och dess anciennitet, med en övre begräsning i form av mottagarens eget födelsedatum. I de fall då den tidigare ägaren vill fortsätta vara OBOS-medlem ska han/hon överta den nya ägarens anciennitet, alternativt ska datumet för genomförandet av ägarbytet anges som anciennitet, om den nya ägaren inte är OBOS-medlem sedan tidigare. Det kan tillkomma avgifter vid överlåtelse. Bevis på närstående relation måste uppvisas.

2.6 När en medlem med andel i en ansluten bostadsrättsförening enligt reglerna i detta kapitel får ett medlemskap överlåtet till sig med bättre anciennitet än den anciennitet medlemmen själv har sedan tidigare ska medlemskapet med bäst anciennitet kopplas till andelen i den anslutna bostadsrättsföreningen. Medlemmen kan om så önskas överlåta sitt ursprungliga medlemskap i enlighet med detta kapitel.

2.7 Om en OBOS-medlem avlider inaktiveras medlemskapet utan tillgång till medlemsrättigheter, inklusive rätt till utnyttjande av anciennitet, tills överlåtelsen i enlighet med detta kapitel har genomförts och förts in i andelsägarförteckningen. Om ingen sådan överlåtelse har skett inom tre år från dödsfallet kan OBOS avregistrera medlemskapet.

3. Beräkning av anciennitet
3.1 Alla OBOS-medlemskap tilldelas ett anciennitetsdatum. Ancienniteten rangordnas efter datum, där äldre datum går före nyare. När ett anciennitetsdatum har fastställts för medlemmen upparbetas ancienniteten från detta datum. Ingen kan ha en anciennitet med ett datum före det egna födelsedatumet. Vid identisk anciennitet avgörs rangordningen för ancienniteten genom lottdragning. Vid överlåtelse kan en medlem inte heller uppnå längre anciennitet än det medlemskap som överlåts.

3.2 Vid överträdelse av reglerna i kapitel 2 ovan kan OBOS besluta om att ancienniteten för ett medlemskap ska upphävas (nollställas).

4. Medlemskostnader
4.1 För ett bli medlem i OBOS måste ett engångsbelopp, ett så kallat andelskapital, betalas, i tillägg till en årlig medlemsavgift per medlemskap. Storleken på andelskapitalet och den årliga medlemsavgiften fastställs av OBOS årsstämma och framgår av registreringsformuläret. Förfallodagen för betalning av andelskapital och medlemskap infaller samtidigt som registreringen.

4.2 Medlemskapet följer kalenderåret. Den årliga medlemsavgiften för innevarande år inkasseras under årets första kvartal med 14 dagars betalningsfrist. OBOS kan kräva en avgift för upprättande av pappersfaktura.

4.3 En förutsättning för att vara andelsägare i OBOS och ha ett giltigt, aktivt medlemskap med anciennitetsdatum är att alla förfallna krav i samband med inbetalning av andelskapital och medlemsavgift har betalats. Om det finns en utestående betalning i anslutning till medlemskapet kommer medlemskapet att kunna inaktiveras, med följden att medlemmen inte kan ställa krav på tillgång till de medlemsförmåner som nämns i kapitel 5. Långvarig underlåtenhet att betala kan resultera i utestängning och upphävande av medlemskapet, se kapitel 10 nedan.

4.4 OBOS kan ordna så att medlemsavgiften kan betalas för flera år i taget, till exempel genom avtal om gåvomedlemskap. När medlemsavgiften har betalats för flera år i samband med sådana avtal ska efterföljande beslut om ändring av medlemsavgiften inte träda i kraft före utgången av den period som medlemsavgiften har betalats in för. Vid registrering senare än den 1 september ska ingen medlemsavgift inkasseras för innevarande kalenderår.

4.5 Medlemsavgift för OBOS-medlemskap för boende OBOS-medlemmar, dvs. medlemmar som per den 1 januari är andelsägare i en bostadsrättsförening där det krävs att andelsägare är OBOS-medlemmar, faktureras direkt till bostadsrättsföreningen. Förbetald medlemsavgift enligt punkt 4.4 befriar inte från skyldigheten som en ansluten bostadsrättsförening har att betala medlemsavgift för andelar i enlighet med Boligbyggelagsloven § 3-2 (2).

5. Medlemsförmåner
5.1 Medlemskap i OBOS ger medlemmen tillgång till aktuella OBOS-medlemsförmåner.
Medlemsförmånerna består av
i. tillgång till OBOS förmånsprogram;
ii. prioritet vid köp av nyproducerade OBOS-bostäder och i vissa fall tomter från OBOS; samt
iii. förköpsrätt på begagnade bostäder.
Ovan nämnda punkt ii och iii kallas för förköpsrätt som ett samlingsbegrepp.

5.2 Tillgången till medlemsförmånerna är personlig och kan inte överlåtas.

5.3 OBOS ska löpande hålla medlemmarna informerade om det konkreta innehållet i medlemsförmånerna ovan på lämpligt sätt. Uppdaterad information finns även i OBOS-appen eller på www.obos.no och www.obos.se. Information från OBOS, bland annat om medlemsförmåner, skickas till angiven e-postadress, medan vårt medlemsblad, OBOS-bladet (skickas endast ut i Norge), normalt sett skickas till registrerad postadress.

5.4 Innehållet i medlemsförmånerna kan skilja sig åt mellan Norge och Sverige och OBOS kan göra lokala undantag från reglerna.

6. Mer information om OBOS förmånsprogram
6.1 Förmånsprogrammet innebär att OBOS ska förhandla fram förmåner, till exempel rabatter och erbjudanden hos olika varu- och tjänsteleverantörer, för medlemmarnas räkning. Innehållet i OBOS förmånsprogram varierar över tid.

6.2 För att utnyttja OBOS förmånsprogram måste medlemskapet i OBOS normalt sett styrkas, exempelvis genom att visa upp digitalt medlemsbevis i OBOS-appen eller genom att uppge en viss kod eller liknande.

6.3 OBOS avsäger sig allt ansvar för leveransen av eller innehållet i de varor och tjänster som omfattas av förmånsprogrammet eller rabatteringen av dessa, såvida inte varan eller tjänsten är köpt direkt av OBOS.

7. Bestämmelser om förköpsrätt vid försäljning av nyproducerade och begagnade bostäder
7.1 OBOS-medlemmar har förköpsrätt vid köp eller hyra av bostad eller annat objekt före icke-medlemmar, där sådana förköpsrätter har tillkännagivits. Förköpsrätt ska tillkännages av OBOS på lämpligt sätt. Samtidigt ska en frist anges för medlemmar att meddela utnyttjande av förköpsrätt/anciennitet (anmälningsfrist). Förköpsrätten baseras på en anciennitetsprincip som enkelt uttryckt innebär att den som har varit medlem längst får rätt att gå före i kön, alternativt överta det högsta budet eller behålla det högsta budet, förutsatt att man på förhand skriftligen har meddelat utnyttjande av förköpsrätt/anciennitet till OBOS på angivet sätt och inom den fastställda anmälningsfristen, som aldrig får vara kortare än fem (5) vardagar.

7.2 Förköpsrätt till begagnade bostäder ges i de fall då förköpsrätten säkras genom stadgar i bostadsförening eller genom servitut. Förköpsrätt på begagnade bostäder för OBOS-medlemmar genomförs genom att bostadsföreningen eller OBOS för bostadsföreningens räkning gör förköpsrätten gällande inom fristen enligt Borettslagsloven § 4-15.

7.3 Förköpsrätten innebär vidare att medlemmar ges prioritet vid försäljning av nyproducerade bostäder i OBOS-koncernens regi samt i vissa fall även vid försäljning av andra objekt, exempelvis tomter, eller bostäder med särskilda klausuler.

7.4 I de fall då en medlem utnyttjar sin förköpsrätt vid köp av bostad förlorar medlemmen sin rätt att meddela sin förköpsrätt och utnyttja sin anciennitet i minst tolv kalendermånader räknat från datumet för undertecknandet av köpekontraktet eller motsvarande överlåtelsedokument (suspensionsperiod). Om detta datum inte har registrerats fastställer OBOS i varje enskilt fall startdatumet för suspensionen. I de fall då medlemmen har utnyttjat sin förköpsrätt för köp av en nyproducerad bostad under byggnation ska suspensionsperioden inte löpa ut förrän tidigast tolv månader efter att bostaden överlåtits.

7.5 Under suspensionsperioden kan medlemmen inte meddela eller utnyttja sin förköpsrätt/utnyttja sin anciennitet vid köp av bostad, med undantag för köp av begagnad bostad i en bostadsrättsförening som medlemmen redan äger en andel i (intern förköpsrätt).

7.6 Såvida inte en medlem som har meddelat förköpsrätt/anciennitet har lagt det högsta budet på bostaden ska situationer då medlemmar har identisk anciennitet avgöras av OBOS genom bevittnad lottdragning mellan medlemmarna.

7.7 Det är endast medlemmar med anciennitet senast från dagen före det att budet godkändes som kan utnyttja förköpsrätt.

7.8 Det är endast medlemmar som har meddelat förköppsrätt/utnyttjande av anciennitet på föreskrivet sätt inom den fastställda anmälningsfristen som kan utnyttja den här rätten. Medlemmar som missar anmälningsfristen kan inte kräva att få utnyttja sin anciennitet i anslutning till den aktuella bostaden. Detta gäller även om medlemmen har lämnat det högsta budet på bostaden. Den som har lämnat det högsta budet på bostaden kan med andra ord gå miste om bostaden till fördel för en medlem med kortare anciennitet om medlemmen med det högsta budet inte har meddelat förköpsrätt/utnyttjande av anciennitet på föreskrivet sätt inom anmälningsfristen.

7.9 Vid försäljning av nyproducerade bostäder med förköpsrätt fördelas dessa baserat på medlemmarnas val i turordning efter anciennitet. Det ingås avtal om köp av bostad med dem som får tilldelat sig sådan bostad. Vid tilldelning av mer än en bostad till samma juridiska medlem i ett projekt fördelar OBOS dessa som ett representativt urval av bostadstyper och bostädernas placering i försäljningsfasen. Efter att prioriteringsturordningen av medlemmar som vill köpa nyproducerad bostad är avklarad kan OBOS sälja bostäder som fortfarande inte har tilldelats utan att ta hänsyn till reglerna om förköpsrätt för medlemmar.

7.10 OBOS kan frångå reglerna i kapitel 7 vid ingående av avtal med markägare, byggherrar/samarbetspartners och offentliga myndigheter om nya projekt. OBOS kan även frångå reglerna i detta kapitel genom att utarbeta särskilda regler för enskilda bostäder, projekt eller fastigheter, exempelvis genom att en bostad säljs enligt egna försäljningsmodeller eller det görs en reservation till fördel för särskilda boendeformer. Det kan även göras särskilda undantag för Sverige, exempelvis att suspensionsperioden inte ska tillämpas eller att förköpsrätten inte ska gälla för begagnade bostäder.

8. Ägarbegränsningar
8.1 En medlem som är privatperson kan inte äga mer än en bostad i en bostadsrättsförening ansluten till OBOS.

8.2 Ägarbegränsningen i punkt 8.1. ska däremot inte vara ett hinder för ägande av två bostäder i olika bostadsrättsföreningar anslutna till OBOS, i de fall då
• en av bostäderna ingår i en bostadsrättsförening som enligt föreningens stadgar har syftet att ge andelsägarna nyttjanderätt till fritidsbostad i bostadsrättsföreningens fastighet; eller
• villkoren för överlåtelse av nyttjande i enlighet med borettslag § 5-6 första avsnittet nr 3 är uppfyllda för en av bostäderna, eller
• en av bostäderna utgör andelsägarens pendlingsbostad. Med pendlingsbostad avses att andelsägaren måste ha två bostäder på grund av arbete eller verksamhet, eftersom avståndet mellan arbetsplatsen och hemmet är så stor att dagpendling inte är praktiskt genomförbar. Vid förvärv av bostad som omfattas av denna punkt kan medlemmen inte utnyttja sin medlemsanciennitet (förköpsrätt) om denna även utnyttjades vid förvärvet av den bostad som medlemmen redan äger, såvida den ursprungliga bostaden inte förvärvades före 2014-04-29. I de fall då förköpsrätten ändå görs gällande i strid mot denna bestämmelse vid köp av bostad nummer två medför detta en skyldighet för medlemmen att inlämna ett försäljningsuppdrag enligt punkt 8.3 för en av bostäderna.

8.3 Medlemmar som förvärvar fler bostäder i bostadsrättsföreningar anslutna till OBOS än detta kapitel eller Borettslagsloven § 4 tillåter är skyldig att inom 6 månader efter övertagandet av den bostad som förvärvades sist inlämna ett försäljningsuppdrag för den eller de bostäder som överstiger det tillåtna antalet. Medlemmen är samtidigt skyldig att ange vilken av bostäderna som ska användas som framtida bostad för medlemmen eller någon i medlemmens familj, se Borettslagsloven § 5-6 (1). När bostaden som försäljningsuppdraget inlämnas för byter ägare återgår medlemmens förköpsrätt på vanligt sätt och oberoende av om det endast är en ideell andel av bostaden som byter ägare eller om bostaden överlåts till en närstående i enlighet med Borettslagsloven § 4-12. Förköpsrätten kan emellertid inte göras gällande om andelen överlåts vid bodelning efter separation eller skilsmässa. Motsvarande gäller vid upphörande av samboförhållande om parterna har bott tillsammans i minst 2 år eller om de har, har haft eller väntar barn tillsammans.

8.4 Om det kommer att medföra betydande förlust eller andra väsentliga besvär att behöva sälja den bostad som inte är tänkt att användas som framtida bostad kan OBOS efter ansökan förlänga fristen för att inlämna försäljningsuppdrag

8.5 En andelsägare i en bostadsrättsförening kan inte utan godkännande från bostadsrättsföreningens styrelse överlåta nyttjandet av bostaden till andra utöver det som tillåts enligt Borettslagsloven §§ 5-4 till 5-6.

8.6 Om en andelsägare i en bostadsrättsförening ansluten till OBOS avregistrerar sig från OBOS måste medlemmen samtidigt inlämna ett försäljningsuppdrag för bostaden. Medlemskapet ska anses som upphört så snart ägarbytet för bostaden har genomförts.

9. Personuppgifter och sekretess
9.1 OBOS kräver att den sökande uppger sina personuppgifter. Vid ansökan om registrering samt i andra situationer där OBOS har ett berättigat behov av att uppnå en säker identifiering kan OBOS kräva att personnummer, samordningsnummer eller motsvarande uppges. Personuppgifter samlas in och behandlas för att administrera medlemskapet samt i förhållande till de syften och övriga riktlinjer som framgår av OBOS Personuppgiftspolicy. Medlemmar har bland annat rätt till information om vilka personuppgifter vi har registrerat om medlemmen samt att få dessa rättade om något inte stämmer. En medlem är skyldig att omedelbart meddela OBOS om det sker förändringar i den angivna kontaktinformationen, till exempel vid ändring av postadress eller e-postadress. För att ändra dessa uppgifter samt avregistrera sig från vissa typer av utskick och annan marknadsföring från OBOS kan man använda OBOS-appen eller profilsidan (”Min sida”).

9.2 För att administrera OBOS, hantera medlemsregistret och ha kontakt med medlemmarna anlitar OBOS i viss utsträckning underleverantörer som därmed i nödvändig utsträckning också behöver behandla medlemmarnas personuppgifter. OBOS kan anlita och byta underleverantörer utan att förvarna medlemmarna om detta.

10. Avslutning av medlemskap i OBOS
10.1 En medlem kan alltid säga upp sitt medlemskap i OBOS. Uppsägningen måste ske skriftligen. Eftersom det är krav på att vara medlem i OBOS för att kunna vara andelsägare i en bostadsrättsförening ansluten till OBOS förutsätter en uppsägning att medlemmen inte längre är andelsägare i en bostadsrättsförening som är ansluten till OBOS.

10.2 Överträdelse av medlemsvillkoren kommer normalt sett att anses vara till skada för OBOS och kan därför medföra utestängning från medlemskap i OBOS, se Boligbyggelagsloven § 4-5. Detsamma gäller om medlemmen tidigare har visat sig olämplig som andelsägare i en bostadsrättsförening som är ansluten till OBOS. Utestängning kan även tillämpas om medlemskapet har mer än 24 månaders obetalda medlemsavgifter, förutsatt att medlemmen har mottagit skriftlig förvarning om utestängning och mer än fyra veckor senare fortfarande inte har betalt det utestående beloppet.

10.3 Vid avslutning av medlemskap, inklusive på grund av uppsägning eller utestängning, kommer alla medlemsrättigheter, anciennitet och status som medlem i OBOS att upphöra och medlemmen har inte rätt att få inbetalda andelskapital eller medlemsavgifter återbetalda.

11. Ändringar
11.1 Medlemsvillkoren kan ändras av OBOS Representantskap eller årsstämma utan föregående meddelande. De aktuella medlemsvillkoren publiceras på OBOS webbsida samt på andra ställen där det anses lämpligt. Vid väsentliga ändringar kommer medlemmarna att meddelas skriftligen på lämpligt sätt.

11.2 Om det skulle finnas interna motstridigheter i de regler som finns i Stadgar för OBOS BBL och denna text ska Stadgar äga företräde.

12. Ikraftträdelse
Medlemsvillkoren antogs av Representantskapet den 3 juni 2020. Reglerna trädde i kraft den 1 augusti 2020. Från samma tidpunkt upphävdes OBOS provisoriska regler om rättigheter och plikter från den 7 november 2004, med senare ändringar.

Till toppen